Memahami Jenis Pinjaman Hipotek dan Suku Bunga

Dua puluh tahun yang lalu pemberi pinjaman tipikal Anda hanya menawarkan dua produk pinjaman hipotek, pinjaman dengan tingkat bunga tetap dengan pembayaran yang diamortisasi selama lima belas atau tiga puluh tahun atau pinjaman dengan tingkat bunga yang dapat disesuaikan selama satu tahun. Saat ini, pemberi pinjaman menawarkan berbagai produk pinjaman dengan sejumlah pilihan yang membingungkan, sehingga sulit bagi konsumen untuk memahami sepenuhnya pinjaman mereka, tingkat bunga yang mereka bayar, dan tingkat bunga yang akan mereka bayar di masa depan.

Alasan dari beragam produk keuangan Pendirian Koperasi ini adalah untuk memenuhi kebutuhan konsumen, paling sering untuk menurunkan pembayaran bulanan, meningkatkan ukuran hipotek (sehingga memungkinkan pembelian rumah yang lebih mahal) atau untuk mengurangi uang muka yang dibutuhkan dari tradisional dua puluh persen untuk sedikit atau tanpa uang muka.

Hipotek tradisional didasarkan pada tingkat bunga tetap dan disebut sebagai pinjaman tingkat bunga tetap. Pinjaman ini memiliki satu tingkat bunga untuk seluruh jangka waktu. Dalam real estat perumahan, periode amortisasi biasa adalah 15 atau 30 tahun. Sementara pinjaman 15 tahun akan menghasilkan pembayaran bulanan yang lebih tinggi, hipotek ini juga mengurangi beban bunga yang dibebankan oleh pemberi pinjaman, menghasilkan pengurangan substansial dalam saldo pokok yang jatuh tempo setelah 5 tahun (rata-rata pemilik rumah hanya tinggal 5 – 7 tahun di sebuah rumah). Seperti yang Anda lihat di Tabel 1, pembayaran tambahan sebesar $1,195,20 per bulan akan menghemat hal berikut:

. KPR 15 tahun KPR 30 tahun

Pembayaran Bulanan $4,355,54 $3,160.34

Saldo jatuh tempo setelah lima tahun $383.585,40 $468.054,87

Pengurangan Pokok $116,414,60 $31,945,13

Penghematan Biaya: $12,757,47

Variasi lain dari pinjaman suku bunga tetap adalah balon tujuh tahun. Pinjaman ini memiliki tingkat bunga tetap dan amortisasi 15 atau 30 tahun, tetapi jatuh tempo dalam 7 tahun yang mengharuskan peminjam untuk membiayai kembali atau memenuhi pinjaman pada saat itu. Jenis pinjaman ini biasanya dihargai 12,5 hingga 25 basis poin lebih rendah daripada pinjaman suku bunga tetap konvensional, dan paling baik digunakan oleh seseorang yang berencana untuk menjual sebelum pinjaman membengkak.

Pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan datang dalam berbagai format yang lebih luas dan sering kali menjadi sumber kebingungan konsumen. Selain penyesuaian suku bunga, peminjam harus khawatir tentang indeks, margin, batas, penalti pembayaran di muka dan amortisasi negatif, pertimbangan yang tidak muncul dalam pinjaman suku bunga tetap tradisional.

Setiap elemen mempengaruhi jumlah pembayaran hipotek, bunga yang dibayarkan dan potensi pembayaran yang lebih tinggi dalam iklim tingkat bunga yang meningkat (diperkirakan akan dimulai tahun depan). Indeks yang digunakan dalam catatan tingkat bunga yang dapat disesuaikan menentukan dasar untuk mengukur kenaikan (atau penurunan) tingkat efektif pinjaman. Indeks umum adalah tingkat treasury, LIBOR, Prime Rate dan tingkat COFI. Tarif ini cenderung mengikuti pergerakan naik dan turun yang serupa tetapi pada kecepatan dan kenaikan yang berbeda sehingga mereka bisa tidak sinkron hampir 25 basis poin (0,25%) pada satu waktu.

Tingkat yang paling umum adalah indeks treasury, yang didasarkan pada tagihan Treasury AS satu tahun. Ini dihitung sebagai hasil rata-rata pada sekuritas Treasury Amerika Serikat yang disesuaikan dengan jatuh tempo konstan satu tahun, dan disediakan oleh Dewan Federal Reserve Amerika Serikat. Tingkat paling umum kedua adalah LIBOR, singkatan dari London Inter-Bank Offered Rate. Tingkat ini adalah tingkat yang ditawarkan bank-bank tertentu di London satu sama lain untuk simpanan antar bank.

Prime Rate umumnya mengacu pada tingkat yang ditawarkan bank kepada pelanggan terbaiknya untuk pinjaman. The Wall Street Journal menerbitkan rata-rata campuran untuk sekelompok lembaga keuangan, dan suku bunga ini, yang dikenal sebagai Suku Bunga Utama Wall Street Journal sering digunakan ketika mengacu pada pinjaman suku bunga utama. Karena WSJ Prime Rate jauh lebih tinggi dari ketiga rate lainnya, rate-nya tidak dapat dibandingkan secara langsung.

Tingkat yang paling tidak umum adalah COFI, atau Indeks Biaya Dana untuk Distrik ke-11 Federal Reserve. Indeks ini didasarkan pada rata-rata tertimbang dari biaya pinjaman ke lembaga perbankan Federal Home Loan Bank of San Francisco.

Setiap tarif memiliki pro dan kontra terkait seberapa cepat tarif menyesuaikan dan berapa kenaikannya. Prime Rates bergerak perlahan tetapi dalam lompatan besar, dan indeks COFI cenderung tertinggal dari indeks lainnya (yang lebih baik di pasar tingkat naik tetapi lebih buruk di pasar tingkat jatuh). LIBOR memiliki volatilitas paling tinggi dan bereaksi paling cepat terhadap kekuatan pasar. Perubahan tersebut diilustrasikan pada Tabel 2.

Elemen berikutnya yang harus dievaluasi dalam pinjaman dengan tingkat bunga yang dapat disesuaikan adalah tingkat margin. Tingkat margin mengukur jumlah yang ditambahkan ke indeks untuk menentukan tingkat aktual yang dibebankan kepada peminjam. Angka ini sangat penting, karena semakin besar margin, semakin tinggi tarifnya. ARM tradisional 1 tahun memiliki margin 2 poin, dengan 2 poin ditambahkan ke tingkat indeks untuk menghitung tingkat pinjaman. Margin ini telah merayap lebih tinggi dengan banyak pinjaman yang mengandung margin 3 poin di atas indeks Treasury atau LIBOR.

Mengetahui margin pinjaman sangat penting karena sebagian besar pinjaman dimulai dengan tingkat yang rendah secara artifisial dikenal dalam bisnis sebagai “tingkat penggoda”. Tingkat teaser hanya berlangsung selama satu hingga dua belas bulan, dan setelah itu harga melonjak ke tingkat yang lebih tinggi berdasarkan indeks ditambah margin, tunduk pada batasan batasan apa pun. Tingkat penggoda inilah yang menyebabkan banyak pembeli yang tidak memenuhi syarat masuk ke rumah di atas kepala mereka, dengan pembayaran bulanan yang sering berlipat ganda setelah tahun pertama.

Batas pinjaman menentukan batas pergerakan suku bunga pinjaman. Dua jenis batas yang digunakan di sebagian besar pinjaman, batas tanggal perubahan dan batas masa pakai. Ubah batas tanggal membatasi kenaikan maksimum pinjaman pada saat kurs berubah. Biasanya dibatasi hingga 2 poin, ini mencegah pinjaman meningkat secara dramatis baik karena tingkat penggoda yang rendah atau perubahan dramatis dalam suku bunga. Batas seumur hidup menentukan tingkat bunga maksimum yang dapat ditingkatkan pinjaman. Ini biasanya 6 poin, tetapi dengan pinjaman dengan tingkat penggoda yang sangat rendah, batas seumur hidup bisa mencapai 10 atau 12 poin.

Pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan datang dalam berbagai rasa. Selain ARM satu tahun, Anda dapat memperoleh pinjaman ARM 3/1, 5/1, 7/1 atau 10/1, yang menetapkan tarif selama 3 hingga 10 tahun, dan kemudian menjadi satu tahun yang dapat disesuaikan setelahnya. Pinjaman ini memiliki tingkat suku bunga yang terkadang lebih baik daripada pinjaman dengan suku bunga tetap, dan bila dikombinasikan dengan batas 2 poin, seringkali merupakan kesepakatan keuangan yang lebih baik jika peminjam mengetahui bahwa mereka akan bergerak sebelum suku bunga naik ke tingkat yang lebih tinggi. Di sisi ekstrem lainnya adalah pinjaman yang disesuaikan setiap bulan, yang memungkinkan tingkat awal yang rendah tetapi potensi kenaikan yang jauh lebih besar karena kenaikan bulanan dalam bunga dalam ekonomi dengan kenaikan suku bunga.

Banyak pemberi pinjaman dulu juga menawarkan opsi pinjaman ARM yang memungkinkan atau berbagai pembayaran. Program bervariasi, tetapi versi terluas disebut ARM empat bayar yang memungkinkan untuk 4 pembayaran bulanan yang berbeda. Peminjam dalam program ini dapat membayar pinjaman berdasarkan amortisasi 15 tahun, amortisasi 30 tahun, bunga saja, atau pembayaran minimum yang lebih rendah. Tabel 3 menunjukkan pilihan pembayaran yang berbeda pada pinjaman $500,000.00 pada tingkat 6,5%.

Pembayaran pinjaman 15 tahun $ 4,355,54

Pembayaran pinjaman 30 tahun $3,160.34

Bunga Hanya $2,708,33

Pembayaran Minimum $2,166,66

Opsi ARM juga telah menyebabkan banyak masalah saat ini karena kebanyakan orang hanya membayar jumlah minimum yang harus dibayar, meningkatkan beban utang mereka pada saat yang sama harga rumah jatuh. Hal ini meningkatkan kemungkinan saldo pinjaman melebihi nilainya, dan memaksa banyak orang melakukan penyitaan.

Mengingat banyaknya variasi produk pinjaman, peminjam yang bijaksana harus meninjau pinjaman yang diajukan dengan cermat untuk memastikan bahwa produk yang dijanjikan sesuai dengan harapan konsumen. Kegagalan untuk memperhatikan dapat menjadi mahal, karena perbedaan 25 basis poin saja dapat menghabiskan biaya $37.500 selama masa pinjaman 30 tahun.

Leave a Reply